Last updated on 10월 23rd, 2023 at 01:11 오전
후순위 담보대출은 대출금액이 상대적으로 크고, 대출 상환 능력이 자신 있는 경우, 선순위 대출을 진행할 수 없는 상황에서 담보 물건을 제공하면 대출을 받을 수 있는 대출 상품입니다. 후순위 담보대출이 어떤분에게 왜 필요한지 아래 예시를 통해 알아보겠습니다.
강남에서 자영업을 하는 A씨는 사업자금으로 급하게 3억원의 목돈이 필요합니다. 하지만 A씨는 평소에 대출 받는 걸 굉장히 싫어하는 성격입니다. 그래서 주거래 은행에서는 신용대출을 알아봤지만, 한도가 3억원까지 나오지 않아 다른 방법을 찾고 있었습니다.
그러던 중, 3억원의 큰 돈을 대출 받기 위해서는 담보가 필요하다는 것을 알게 되었습니다. A씨가 갖고 있는 대치동 은마아파트를 담보로 대출을 알아보았지만, 보증금 6억에 전세를 준 상태이기 때문에 선순위 대출이 아닌 후순위 대출을 받아야 합니다.
A씨는 후순위 담보대출을 선택하게 되어, 모든 준비를 마치고 서류를 제출해 대출을 받았습니다.
이번글은 후순위 담보대출에 대해 총정리 해보는 글로 작성하였으니 후순위 담보대출을 정확히 이해하시고 필요하신 자금을 확보하시길 바랍니다.
후순위 담보대출이란? 개념과 특징
후순위 담보대출은 저당이나 전세등 설정이 된 담보물에 후순위로 추가 대출을 받는 것을 말합니다. 이후, 담보물이 필요하게 되면 대출 받은 금액의 범위내에 있을 경우 대출기간원금과 이자를 충분히 상환할 수 있는 사람이 대상이 됩니다. 담보물을 가진 사람이 대출금을 상환할 때는 선순위 채권이 먼저 지불됩니다.
예를 들어, 은마아파트를 매입하여 선순위로 15억원의 대출을 받았다면, 후순위 채권은 15억원 이하의 금액을 대출받을 수 있게 됩니다. 후순위 대출을 받을 때는 대출 상환능력을 충분히 갖춘 스테디한 고객이 대상입니다. 이는 대출 기간 동안에도 상환 능력이 유지되는 사람이 대상이 되기 때문입니다.
후순위 담보대출은 담보물이 필요하게 되면, 대출 받은 금액의 범위내에 있을 경우에 대출이 이루어지므로 대출금이 원부채(우리말로는 “원금” 혹은 “연체금” 등)보다 높은 금액으로 예상될 때는 대출금을 상환할 수 없는 경우가 있습니다.
그런 경우, 담보물이 손실되면서 어려움에 처할 수 있으므로 신중하게 대출을 고려해야 합니다. 선순위, 후순위의 개념은 담보물이 경매로 넘어갔을 때, 먼저 돈을 받을 수 있는 순서를 의미합니다.
이처럼, 후순위 담보대출이란 대출을 받을 때 자산에 대한 담보물이 필요하면 중요한 대안이 될 수 있습니다.
하지만, 대출금 원리금 상환능력을 충분히 갖추지 않으면 그 담보물이 손실될 가능성이 있습니다. 대출을 고려할 때는 신중하게 판단하여 대출 상품을 선택하시기를 권장드립니다.
한국 주택금융공사에서는 자사의 선순위 대출이 있는 경우에 한해 후순위로 낮은 금리의 특례보금자리론을 운용하고 있습니다. 이에 해당하시는 분은 한국주택금융공사 홈페이지를 통해 자세히 알아보시기 바랍니다.
후순위 담보대출, 신중한 대출금액 결정 방법
후순위 담보대출은 선순위 대출보다 대출 금리가 높은 편이며, 대출 상환 능력이 충분하지 않은 경우, 대출 상환과 담보물 사용 여부를 함께 결정하게 됩니다. 대출 상환 능력을 갖춘 고객에게 후순위 담보대출은 유리할 수 있습니다. 이유는 대출 기간 중에도 금리강하가 덜 일어남으로써 이익을 창출할 수 있기 때문입니다.
반면, 대출 상환 능력이 불충분하다면 담보물을 매각하는 등의 상황에 직면할 수 있으므로 대출 계약 전에 대출금 상환 계획을 세우는 것이 좋습니다.
후순위 대출의 이자는 각 은행마다 다르고, 대출 금액과 대출 기간, 후순위 대출의 금리 설정 등에 따라 달라집니다. 보통 대출 금액의 3%에서 7%의 이자를 받고, 금리 수준은 회사에 따라 차이가 납니다. 대부분의 은행에서는 LTV 80~90%까지 적용됩니다. 이는 대출 한도가 높아 선순위 대출보다 많은 희망자가 후순위 대출을 받을 수 있을 것으로 예상됩니다.
하지만, 후순위 담보대출을 받을 경우 대출금 상환 능력을 충분히 갖춘 스테디한 고객이 대상입니다. 그렇지 않으면 대출금이 원리금보다 높을 경우, 대출금을 상환할 수 없는 경우가 생길 수 있습니다. 이 경우에는 담보물이 손실될 가능성이 잇어 신중을 기해 대출을 고려해야 합니다.대출금이 급하게 필요하다면 후순위 대출을 고려할 수 있습니다.
대출금이 급하게 필요한 경우, 신용 대출 상품보다 더 나은 대안일 수 있습니다. 하지만대출금금 상환 계획은 반드시 세워야 하며, 재무 형태를 각별하게 고려하여 대출금 상환 가능 여부를 예측하는 것이 중요합니다.
또한, 이윤 창출을 최대화하기 위한 대출 상황에 맞는 종류의 후순위 대출을 선택하는 것이 중요합니다. 은행이나 기업에서 제공하는 후순위 담보대출 상품을 찾아보고 상환 계획이 잘 짜여진 후순위 대출 상품을 선택해보세요.
후순위 담보대출 주의해야 할 규제사항
후순위 담보대출을 받을 때는 DSR (Debt Service Ratio) 이 적용됩니다. DSR은 대출 상환 능력을 평가하는 지표로, 수입 대비 원리금 상환 비율을 의미합니다. 따라서 수입이 없는 무직자나 수입이 적은 직장인 등, DSR이 낮은 고객은 LTV 한도까지 대출이 충분히 나오지 않을 수 있습니다.
하지만, 소득이 많은 직장인과 자영업자들은 저렴한 금리로 DSR과 LTV 최대 한도만큼 후순위 담보대출을 받을 수 있습니다. 중요한 것은 매년 향후 상환 계획을 세우는 것입니다.
후순위 담보대출은 대출 금액에 대한 선순위 채권이 결제되지 않으면 사용할 수 없습니다. 전체 차입 금액에 대한 이자 총액을 예측하고, 대출금 원리금 상환 계획을 세워야한다는 것이 중요합니다.
대부분의 후순위 부동산 대출 상품에는 DSR 최대 한도가 있으며, 이는 대출자의 수입 대비 이자 원금 상환 비율을 의미합니다. 대출 상환 능력을 신중하게 평가하고 대출 금리를 비교하여 최적의 상환 계획을 세우는 것이 중요합니다.
다만, 이런 경우 예외적으로 후순위담보대출을 취급하는 기관에서 DSR을 적용하지 않는 경우도 있습니다. 하지만 이런 경우 금리가 상당히 높기 때문에 대출금 상환 계획을 신중하게 세우고 대출 이용 전 철저히 검토하는 것이 필요합니다.
후순위 담보대출을 고려할 때는 LTV, DSR, DTI 등의 지표를 반드시 고려하고 대출금 상환 능력을 최우선으로 고려하는 것이 중요합니다.
그러나 예측할 수 있는 대출금 상환 계획을 세우고 대출 이율을 비교하면 좋은 조건의 후순위 대출 상품을 선택할 수 있습니다. 성실한 대출 상환 계획을 세우고 신중하게 판단해보세요. LTV, DSR, DTI에 대해 더 자세히 알고 싶으시다면 다음글을 참고해주세요.
[2023년 부동산 대출 규제 알아보기(LTV, DRI, DSR 및 현재 규제 상황 이해하기]
후순위 담보대출 받을 때 주의할 점
후순위 담보대출을 고려할 때는 대출액을 신중하게 검토하고 충분한 계획을 세우는 것이 중요합니다. 최근 후순위 담보 대출 상품은 LTV, DSR 등의 제한을 강화하여 대출 가능액이 줄어들고 있습니다.
선순위 대출보다 높은 금리를 부담해야 함에도 불구하고, 후순위 담보 대출을 선택하는 경우는 매우 신중해야 합니다. 대출한 돈이 현금화되는 대출 상황과 달리 후순위 담보대출을 받을 경우 당장 현금화가 되지 않은 채 부동산 담보 차입금의 추가 출처를 제공하는 것입니다.
세입자가 있는 집에서 후순위 대출을 받기 위해서는, 세입자의 협조를 받아야 합니다. 만약 기존 세입자가 실제로 거주하는 집이나 집의 대출 상환에 관한 정보를 확인하지 않으면, 후순위 대출 신청이 어려울 수 있습니다.
그러나 세입자가 후순위 담보대출에 협조하는 것이 원활하지 않을 경우 후순위 담보 대출을 고민하기 쉽지 않습니다. 따라서, 부동산을 대상으로 후순위 담보 대출을 고려하는 경우, 선순위 대출의 원리금 상환 계획과 재무 체계를 미리 검토하고 선별하는 것이 중요합니다.
실제 은마아파트 사례 처럼 후순위 담보대출로 대출금을 모두 상환하지 않으면, 압류 등의 상황으로 인해 추가로 대출금을 갚아야 할 수도 있습니다. 이는 대출 금리가 높은 후순위 대출상품을 선택하는 경우에 더욱 부담스러운 상황이 될 수 있습니다.
따라서, 후순위 담보대출을 받기 전에 충분히 예상계획을 설정하고 대출액의 한도를 선별하여 검토하는 것이 중요합니다. 세입자와 협조하여 수입 대비 대출 비율을 충족시키고, 대출금 상환 여부를 신중하게 결정해야합니다.
후순위 담보대출 정확하게 알고 쓰자
후순위 담보대출은 이미 전세나 대출이 설정되어 있는 부동산을 담보로 추가적인 대출을 받는 상품입니다. 급하게 비용이 필요할 때 유용할 수 있지만, 금리가 높고 대출한도가 적기 때문에 대출금액을 결정할 때는 신중해야합니다.
특히, 후순위 담보대출은 이미 대출이 설정된 부동산을 담보로 대출을 받음으로써 대출자를 위험에 빠뜨릴 수도 있습니다. 대출금액이 많다고 연결된 일체의 것이 사라지는 것은 아니기 때문에, 부동산이 경매로 넘어갔을 때 담보물로 설정된 비용의 청산을 위해 갖고 있는 다른 재산도 압류 당할 수 있습니다.
따로 물건을 담보로 하지 않고, 이미 다른 대출이 설정되어 있는 부동산을 담보로 대출을 받기 때문에 대출금리가 더 높습니다. 대출금을 다른 것에 투자하고 싶어서 빚을 더 내는 경우, 그것이 차라리 부동산에 투자하는 것보다 못한 결과를 초래할 수 있다는 것을 기억해야 합니다.
최악의 경우 부동산이 경매에 걸려 다른 재산들도 압류식의 위험이 있다는 것을 명심하세요. 후순위 담보대출을 고려하는 경우, 대출액을 미리 충분히 검토하고, 충분한 계획을 세워야 합니다. 대출금리와 현재 자신의 재산에서 대출 가능액을 확인한 후, 실제 생활에서 대출금을 어떻게 활용할 것인지를 꼼꼼히 검토하는 것이 중요합니다.
대출은 양날의 검입니다. 대출금액과 상환 계획, 금리 등 다양한 조건을 고려하여 대출을 결정하고, 무리하지 않은 대출을 통해 부동산 투자 수익을 창출할 수 있도록 신중하게 판단해야 합니다.
화상을 입을 수 있는 불을 잘 다루는 문명인들처럼 투자목적 및 상황을 잘 파악하면서 적극적으로 대출 활용 방법을 생각하여 결정하는 것이 중요합니다.